Inmuebles. La vacancia comercial se cuadruplicó en Córdoba y rozó el 14%
El porcentaje de inmuebles comerciales desocupados pasó del 3,1% al 13,8% en un año. Cómo inciden la caída en las ventas, el avance del comercio electrónico y el aumento de los costos del alquiler. También aumentó la vacancia habitacional, como fruto de oferta de viviendas.
La vacancia comercial en Córdoba se cuadruplicó en el último año y llegó al 13,8% en agosto pasado, frente al 3,1% registrado en el mismo mes de 2025. El indicador aumentó 10,7 puntos porcentuales interanuales y prácticamente no tuvo cambios respecto de julio, cuando había alcanzado el 13,7%.
Los datos surgen del informe del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), que relevó la evolución de distintos segmentos del mercado inmobiliario provincial.
El indicador mide la proporción de inmuebles comerciales que están desocupados o disponibles. No representa una medición de las ventas.
El informe muestra, además, un comportamiento diferente en la vivienda. Allí también aumentó la vacancia, aunque en una magnitud menor: pasó del 3,7% en agosto de 2025 al 5,5% en agosto de este año.
Más inmuebles comerciales vacíos
Si bien el informe recoge los datos de todos los profesionales de la provincia, el 85% de las respuestas corresponden a corredores inmobiliarios de Córdoba Capital.
El salto de la vacancia comercial al 13,8%, según el presidente del CPI, Lucas Péndola, merece una lectura específica.
“Es significativo y merece atención. Esto significa que hay una proporción mucho mayor de inmuebles comerciales disponibles. Es importante aclarar que este indicador no mide la actividad de los comercios ni sus niveles de ventas: mide la cantidad de inmuebles que permanecen vacíos o disponibles para ser alquilados”, indicó.
Para el corredor inmobiliario, una serie de factores inciden en estos resultados. El primero es la situación económica: la caída del consumo hace inviables algunos negocios pymes.
El segundo es el avance del e-commerce. "Muchos negocios que tenían locales de atención al público cerraron sus puertas y siguen trabajando en galpones o casas, vendiendo por internet", resaltó Péndola.
Los costos del alquiler es otro factor. La mayor incidencia de los impuestos, los servicios y los gastos comunes en los contratos de locación implica que el comerciante debe hacer un mayor esfuerzo para mantener abierto el negocio.
El valor del alquiler está en revisión. Hay zonas de la ciudad donde el valor de alquiler ha quedado alto en relación a lo que un negocio puede pagar. "Tenemos locales de 20 m2 en galerías con alquileres desde los $ 250 mil hasta un local en Estrada y Buenos Aires por casi $ 10 millones. De todas maneras, hoy se ven propietarios más receptivos a renegociar valores de alquiler", indicó el presidente del CPI.
Según el directivo, hoy hay locales comerciales que pueden estar hasta 90 días desocupados, aunque el promedio en Córdoba es de 30 días.
También creció la vacancia habitacional
En el mercado residencial para alquiler, la proporción de inmuebles desocupados también aumentó durante el último año.
En agosto pasado, la vacancia habitacional alcanzó el 5,5%, frente al 3,7% de agosto de 2025. La diferencia es de 1,8 puntos porcentuales interanuales.
También hubo un aumento respecto de julio. Ese mes, la vacancia habitacional había sido del 4,9%, por lo que en agosto se incrementó 0,6 puntos porcentuales.
Así, tanto los inmuebles comerciales como los habitacionales registraron mayores niveles de vacancia que un año atrás, aunque el crecimiento fue considerablemente más pronunciado en el segmento comercial.
Péndola destacó esta diferencia entre ambos mercados: “Esto ocurre en un mercado que, al mismo tiempo, tiene hoy una oferta de viviendas para alquiler muy superior a la que tenía a fines de 2023. Es decir, tenemos más propiedades ofrecidas y también una mayor proporción de unidades que todavía no encontraron inquilino”.
Según el informe, el stock de propiedades habitacionales destinadas al alquiler en agosto pasado era 96,5% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.
El nivel actual de oferta también superó el stock existente al momento de entrada en vigencia de la Ley de Alquileres.
La evolución muestra un cambio en la composición del mercado de alquileres: actualmente hay muchas más viviendas ofrecidas que en aquel período. Al mismo tiempo, una proporción mayor de esas unidades permanece desocupada.
Si bien el departamento desocupado permanece en promedio 30 días vacío, en algunos casos puede llegar pasar hasta 120 días sin que se alquile fruto de la mayor oferta de departamentos.
Qué pasó con los alquileres
El aumento de la oferta convive también con bajas en algunos precios. "Un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba que en diciembre de 2023 pedía $ 750 mil de alquiler, hoy está cerrando entre $ 550 mil y $ 650 mil¨", explicó.
De todas maneras, esto depende del tipo de inmueble. En agosto, los nuevos contratos registraron aumentos nominales respecto de los alquileres que vencían. En las casas, el incremento fue del 25,6%, mientras que en los departamentos llegó al 22,2%.
En los locales comerciales, en cambio, el aumento fue mayor: 39,8%.
La comparación cambia cuando esos porcentajes se ajustan por inflación. Según el CPI, en términos reales, los nuevos contratos de casas registraron una variación de -6,1%, mientras que los departamentos tuvieron una variación de -8,6%.
En los locales comerciales ocurrió lo contrario. El aumento real fue de 4,6% en agosto, lo que implica una recomposición del valor de los alquileres por encima de la inflación durante el período.
Péndola planteó la diferencia entre los valores nominales y reales como uno de los puntos que deben considerarse para interpretar la evolución del mercado.
“Los números también muestran que hay que mirar los precios en términos reales y no solamente los porcentajes nominales. En agosto, los nuevos contratos de casas y departamentos se ubicaron por debajo de la inflación cuando se los compara con los contratos que vencían. En los locales comerciales ocurrió lo contrario y hubo una recomposición real del valor de los alquileres.”
Fuerte caída de las operaciones
El informe también muestra una caída de la cantidad de operaciones inmobiliarias. En julio pasado, las operaciones de compraventa fueron 44,7% inferiores a las registradas en julio de 2025.
En el mercado de alquileres también se produjo una disminución interanual. La cantidad de operaciones cayó 31,3% en julio respecto del mismo mes del año anterior.
La composición de las operaciones de compraventa muestra un predominio de los departamentos. En julio representaron el 55,3% del total.
Las casas explicaron el 23,4%, mientras que los inmuebles tipo housing representaron el 10,6%.
Más atrás se ubicaron los lotes, con el 6,4%, y los inmuebles comerciales e industriales y las cocheras, con 2,1% cada uno.
En el caso de los alquileres, los departamentos concentraron el 64,5% de las operaciones. Las casas ocuparon el segundo lugar, con el 20,6%.
En este contexto, el titular del CPI remarcó la importancia de verificar que el profesional que interviene en una operación esté debidamente matriculado.
“Cuando una persona va a alquilar, comprar o poner una propiedad en alquiler está tomando una decisión económica muy importante. Por eso recomendamos siempre recurrir a un profesional inmobiliario matriculado y verificar que cuente con matrícula CPI. Es una comprobación sencilla y constituye una herramienta fundamental de protección para el ciudadano”, dijo Péndola.
